QUESITO N.1

- Quante e quali tasse si pagano quando compro casa da privato?

La tassazione di una compravendita immobiliare è regolata, in primis, dall'art. 1, TP1, D.P.R. 131/1986, in materia di imposta di registro; le aliquote principalmente rilevanti per l'attività notarile sono due: 9%, se non sussistono i requisiti dell'agevolazione "prima casa", 2% se invece si applica l'agevolazione (disciplinata dalla nota II-bis del medesimo articolo). L'imposta di registro minima, per gli atti rientranti nel perimetro applicativo della disposizione, è di euro 1.000 (e non di 200, previsto come minimo in generale). Inoltre, ai sensi dell'art. 10 D.Lgs 23/2011, trovano applicazione l'imposta ipotecaria e catastale in misura fissa di euro 50 cadauna mentre sono assorbiti l'imposta di bollo, la tassa ipotecaria ed i tributi speciali catastali.

In sintesi dunque la tassazione minima di una compravendita immobiliare tra privati è di euro 1.100 (1.000 per l'imposta di registro + 50 per l'imposta ipotecaria + 50 per l'imposta catastale).

 

QUESITO N.2

- Come si calcola la base imponibile per i trasferimenti immobiliari di abitazioni in favore di privati?

L'art. 1, comma 497, della Legge 23 dicembre 2005 n. 266 (finanziaria 2006)  l’acquirente di immobili ad uso abitativo e relative pertinenze, se persona fisica che non agisca nell'esercizio di attività commerciali, professionali o artistiche eventualmente svolte, può richiedere al Notaio che la base imponibile, ai fini dell'applicazione dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale sia costituita dal cd. "valore catastale" ossia dal valore degli immobili determinato ai sensi dell'art. 52 commi quarto e quinto DPR 131/1986 e ciò indipendentemente dal corrispettivo pattuito, che deve essere comunque obbligatoriamente indicato in atto. Inoltre è prevista una riduzione dell'onorario repertoriale notarile del 30%. Si tratta dunque di un meccanismo di determinazione forfettaria della base imponibile, non applicabile invece all'IVA, per cui la base imponibile rimane il corrispettivo.  La dottrina tributaria ha qualificato il prezzo - valore come diritto potestativo riconosciuto al contribuente-acquirente.

A contrario della c.d. "agevolazione prima casa", NOTA II - BIS, ART. TP1 TUR, la disciplina del prezzo valore non incontra nè limiti quantitativi (essendo applicabile anche se vengono acquistate più pertinenze), nè qualitative (essendo applicabile anche per gli immobili abitativi censiti come A1, A8 e A9).

Ai sensi dell'art. 1, comma 498, l. cit, il contribuente che si avvale del prezzo-valore è esente da controlli da parte dell'Amministrazione Finanziaria; vengono dunque sterilizzati i poteri di accertamento; per quanto riguarda il profilo sanzionatorio, se viene occultato, anche in parte, il corrispettivo pattuito, le imposte sono dovute sull'intero importo di quest'ultimo e si applica la sanzione amministrativa dal cinquanta al cento per cento della differenza tra l'imposta dovuta e quella già applicata in base al corrispettivo dichiarato, detratto l'importo della sanzione eventualmente irrogata ai sensi dell'articolo 71 del medesimo TUR.

Per quanto riguarda la natura giuridica, il prezzo valore non costituisce un'agevolazione fiscale e la sua applicazione risulta confermata anche per gli atti stipulati in data successiva al 1° gennaio 2014, data di entrata in vigore del D.Lgs. 23/2011, che aveva abolito, con l'articolo 10, le agevolazioni fiscali; si veda, in tal senso, la risposta resa dal Sottosegretario al Ministero dell’Economia e delle Finanze all’interrogazione parlamentare n. 5-01523 del 27 novembre 2013 e la  Circolare AdE 2/E/2014.

Per quanto riguarda invece l'ambito applicativo, va ricordata la sentenza n. 6/2014 della Corte Costituzionale, che ha esteso l'applicabilità della disciplina del prezzo valore anche agli acquisti realizzati in sede di espropriazione forzato o a seguito di pubblico incanto.

 

QUESITO N.3

- Quante e quali tasse si pagano quando compro casa da un soggetto IVA?

La risposta deve partire da una premessa necessaria: la tassazione IVA degli atti immobiliari si basa su una distinzione fondamentale tra fabbricati abitativi (quelli della categoria A, con esclusione della categoria A/10) e quelli strumentali (quelli censiti con altre categorie).

Il quesito ha ad oggetto la tassazione di una cessione di immobile abitativo da un soggetto passivo IVA, secondo la disciplina del D.P.R. 633/1972. L'analisi deve partire necessariamente dall'articolo 10, n. 8 - bis, cit. D.P.R., il quale pone un discrimine temporale:

- se la cessione avviene, entro 5 anni dall'ultimazione dei lavori, da parte dell'impresa di costruzione o di ripristino, la cessione è esente IVA, l'atto sconta l'imposta di registro e la tassazione indicata al quesito n.1, salvo che il cedente abbia optato per l'IVA;

- se la cessione avviene, dopo 5 anni dall'ultimazione dei lavori, da parte dell'impresa di costruzione o di ripristino, la cessione sconta la tassazione IVA, di seguito analizzata.

L'atto ad iva non rientra nel campo applicativo dell'art. 1 TP1 TUR, e dunque non si applica il principio dell'assorbimento, per cui la tassazione comprenderà:

- imposta di bollo, euro 230;
- imposta di Registro, euro 200;
- imposta Ipotecaria, euro 200;
- imposta Catastale, euro 200 (secondo il principio dell'alternatività, ex art. 40 TUR);
- tassa ipotecaria, euro 35;                                                                                                                                         

- tributi speciali catastali, euro 55;

-  IVA:
4%, se sussistono i requisiti per l'agevolazione prima casa;

10%, per la cessione di case di abitazione non di lusso;

22%, in tutti gli altri casi (ossia per le abitazioni di lusso, censite come A/1, A/8, A/9).

 

QUESITO N.4

- Quante e quali tasse pago quando acquisto un immobile strumentale da un soggetto IVA?

- imposta di bollo, euro 230;
- imposta registro, euro 200;
- imposta ipotecaria,  3%;
- imposta catastale, 1%;

- tassa ipotecaria, euro 35;                                                                                                                                         

- tributi speciali catastali, euro 55;

La vendita è normalmente esente iva, salvo che ricorrano le condizioni di cui al comma 8-ter, articolo 10, DPR 633/1972, ossia:

- vendita da parte dell'impresa costruttrice o ristrutturatrice entro 5 anni dall'ultimazione della costruzione o ristrutturazione 

oppure

- opzione IVA manifestata dal cedente (al contrario della previsione di cui al comma 8-bis, relativa agli immobili abitativi, l'opzione può essere esercitata anche da un soggetto IVA diverso dall'impresa.

L'aliquota IVA per gli immobili strumentali è, in linea generale, al 22%.